ساختار "ریت"  باعث دامن زدن به کالای سرمایه ای شدن مسکن نمی شود

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، محمد اسکندری مدیرعامل سابق هلدینگ مالی و سرمایه گذاری سینا در رابطه با تجربه های جهانی در حوزه "ریت " (ریت عبارت است از سرمایه گذاری زمین و مستغلاتِ تبدیل به اوراق بهادار شده) توضیح داد: در سال ۱۹۶۰ آمریکا،۱۹۷۱ استرالیا،۱۹۹۹ یونان،۲۰۰۰ به بعد دبی و فنلاند، کنیا، نیوزلند، ویتنام، کانادا، ایتالیا، ژاپن و فرانسه وارد حوزه "ریت " شده اند و کشور هایی مثل چین، لهستان، غنا، نیجریه و کامبوج نیز هم اکنون در حال راه اندازی ریت ها هستند.

اسکندری تصریح کرد: ریت ها صرفاً بر روی املاک ایجاد نمی شوند. بعنوان مثال در آمریکا فقط ۱۸ درصد ارزش بازار بر روی املاک مسکونی است. به عنوان مثال ۱۴ درصد آن فروشگاه های خرده فروشی است یا ۹ درصد آن دفاتر اداری و تجاری است. ۲۴ درصد آن مربوط به زیرساخت ها مثل جاده ها تبدیل به ریت میشوند، یا اینکه بعضا دیتا سنترها یا حتی بیمارستان ها تبدیل به ریت میشوند. لذا ریت ها صرفا بر روی املاک ایجاد نمی شوند.

مدیرعامل سابق هلدینگ مالی و سرمایه گذاری سینا در پاسخ به این سؤال که آیا ساختار "ریت" باعث دامن زدن به کالای سرمایه ای شدن مسکن می شود پاسخ داد: ما با تشکیل ریت ها تحریک تقاضا خواهیم کرد لکن چند نکته باید توجه شد اول اینکه ریت ها درباره املاک ساخته شده هستند لذا وقتی املاک ساخته شده را می آوریم همانطور که در بازار سهام بازار ثانویه باعث تشکیل سرمایه بهتر در بازار اولیه می شود البته بشرطی که به عنوان مثال افزایش سرمایه خوبی داده شود.

وی افزود: در بازار املاک هم ایجاد یک بازار ثانویه قوی که فروشندگان قوی هم داخل آن باشند، لذا وقتی وارد بورس می شود هم جانب عرضه و هم جانب تقاضا تقویت می شود و این حرف صحیح نیست که هرچه وارد بورس شد قیمت آن بالا خواهد رفت.

اسکندری ادامه داد: احتکار کنندگان ملک اگر دارایی های خود را وارد این بازار کنند و از طرفی افرادی که بدنبال خرید ملک از بازارهای کم عمق مثل بنگاه ها هستند هم وارد بازار شوند و همچینن افرادی که بدنبال پوشش تورم مسکن برای خود هستند بتوانند در این بازار خرید انجام دهند لذا تلاطمات در بازار مسکن کاهش یافته و قیمت، مؤثرتر کشف خواهد شد.

وی خاطر نشان کرد: نکته دوم اینکه الان بسیاری از بانک ها و شرکت ها که به دنیال فروش ملک های بزرگ خود هستند چون خریداری وجود ندارد مجبور هستند نقد و اقساط بدهند و نقد و اقساط دادن یعنی تحریک تقاضا با پول کمتر شما دارایی بیشتری را بفروشید در حالیکه معاملات در "ریت" نقدی هست لذا باید با پول بیشتری همان مقدار درصدی از ملک را شما خرید کنید. پس برای بانک ها و شرکت های بزرگ و دولت در وهله اول به راحتی عرضه املاک حبس و احتکار شده انجام میشود و از طریقی معاملات نقدی و افزایش عرضه باعث واقعی تر شدن قیمت ها خواهد شد.

*الان بازار مسکن بازار کم عمقی است و فروشنده به هرنحوی دوست داشته باشد قیمت گذاری انجام میدهد

وی تصریح کرد: اما در رابطه با سرمایه ای شدن مسکن خب باید بگوییم مگر الان مسکن کالای سرمایه ای نیست؟ اتفاقا الان بازار مسکن بازار کم عمقی است و فروشنده به هرنحوی دوست داشته باشد قیمت گذاری انجام میدهد ولی وقتی رکود میشود قیمت ها به سمت پایین شکسته نمی شود،چون که بازار دوطرفه نیست.

*بازار دوطرفه باعث خواهد شد این قیمت سازی ها در حوزه مسکن از بین برود

اسکندری ادامه داد: بازار دوطرفه ای که تعداد زیادی عرضه کننده بتوانند دارایی خود را عرضه کنند باعث خواهد شد این قیمت سازی ها در حوزه مسکن از بین برود و بنظر بنده پدیده مبارکی خواهد بود ضمن اینکه دارایی های فریز شده دولت که گاهاً کسی سراغشان نمی رود اگر الزام قانونی اتفاق بیافتد که اینها باید تبدیل به ریت شوند هم به افزایش عرضه کمک خواهد کرد. بنابر این اگر ریت که دارایی های ساخته شده هستند در بازار ثانویه خوب خریداری شوند سازندگان نیز سعی خواهند کرد سریع تر این دارایی ها را تکمیل و به ریت تبدیل کنند لذا به ساخت ملک و افزایش عرضه وقعی هم کمک خواهد کرد.

وی در پایان بیان کرد: سیاست گذار میتواند برای حمایت از اقشار کم درآمد مثل دهک های ۱ و۲ همانند سهام عدالت برای آن ها ریت اختصاص بدهند تا یک تشکیل سرمایه تدریجی در حوزه مسکن ایجاد شود و یا حتی میتوان از ظرفیت ریت ها در راستای استفاده از خیرینی که به دنبال فعالیت های این حوزه هستند استفاده کرد،بعنوان مثال در یک ریت سرمایه گذاری کنند و پس از تکمیل و تحویل حتی اصل سرمایه خود را پس بگیرند این همانند قرض الحسنه است.

وبینار آشنایی با شرکت های سرمایه گذاری زمین و مستغلات روز یکشنبه ۱۶ آذرماه به همت گروه پیشگامان دنیای مالی دانشکده معارف اسلامی و اقتصاد دانشگاه امام صادق(ع) برگزار شد و دومین نشست آن ۲۳ آذر ماه برگزار خواهد شد.